近年来，赴港上市拓宽融资渠道成为越来越多中小房企的“救命稻草”。

近日，港龙地产二度递交招股书。

根据5月12日晚更新的招股书数据，2019年公司实现合约销售234亿，夯实在百强房企的排位；同期，毛利率达42.7%，远超行业平均水平；尽管规模扩大，但净负债率降至20.6%。

2019年10月23日，港龙地产正式向港交所递交招股说明书开始了上市之路。作为一家专注于物业开发及销售的地产公司，主要经营范围在长三角地区。

据招股书，港龙地产拟将所得资金用于为土地收购成本及潜在开发项目提供资金，用于支付江南桃源等四个现有项目及绍兴一个新项目开发的建筑成本。

招股书显示，截至2020年3月末，港龙地产在22座城市拥有64个开发项目，截至估值日期，在21个城市含合营、联合开发的53个开发项目总土地储备约为540万平方米。截至2019年末，港龙地产从19个城市52个项目录得总合约销售额234亿元。

近三年业绩中，2017年-2019年，港龙地产物业开发及销售收益分别约为4.34亿元、16.60亿元以及19.78亿元；净利润分别约为3280万元、3.32亿元以及4.7亿元。2019年公司营收和净利较前两年有较大提升，为上市增添一把动力。

此外，2016年到2019年上半年，公司融资成本净额分别为408.4万元、431.7万元、3462.20万元和1550.9万元，同期利息覆盖率从16.6倍降至1.7倍。

港交所要求的核心指标之一负债率，当不少房企在降杠杆时，港龙地产招股书却显示，随着业务增长，近几年借款及负债一路攀升，扩张速度过于激进。

2016年港龙地产开发中物业为12.8亿元，2018年为54.3亿元，2019年上半年为87.7亿元。不论是规模还是业绩的取得，港龙在2018年实现了飞跃式发展。业务增多，也意味着各项经营成本的上升。财务资料显示，销售及营销开支由2017年的1825万元增至2018年的6097万元，增幅达234%。一般及行政开支由2017年的2987万元增至2018年的9007万元，增幅达201.5%。

从负债比例及借款金额看，2017年、2018年、2019年及截至2020年3月31日，港龙地产资产负债比率分别为98.8%、122.1%、172.6%及287.0%，3年多时间，负债率上升了2.9倍。借款总额分别为3.18亿元、8.56亿元、28.53亿元、51.76亿元，3年多时间借款总额增长超16倍，不可谓不激进。

招股书显示，负债猛增的同时，走高的还有借款利率，2017年—2019年，港龙地产的银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.3%、8.0%、8.8%，其中其他借款的实际利率分别为11.0%、11.2%、10.8%，高于行业平均水平。据港龙地产披露，2019年融资成本为7862.3万元，较前一年增长111.67%。

截至目前港龙地产在20个城市56个开发项目的总土地储备为471.54万平方米，包括84631.51平方米已竣工项目、389.35万平方米开发中项目、73.72万平方米持作未来开发物业。本次披露的业绩来源于4个城市的9个开发物业的物业开发及销售。对于其他的在开发项目，港龙需要更多的资金支持。

截至2019年底，港龙地产一年内到期的借款11.44亿元，而公司账面现金为10.52亿元，不足以覆盖短期债务。而且截至2020年3月底，1-2年到期债务规模达到26.74亿元。

目前港龙地产现金流已经颇为紧张，2018年与2019年，经营活动现金流净额分别为-6.26亿元、-67.56亿元。在负债高企、资金紧张的情况下，IPO能救港龙地产吗？